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司法書士は住宅ローンの借り換えについて銀行同士の争いを目の当たりにすることがよくある。 金利をさげてお客様と借り換えを進めて、いついつ返済すると既に登記されてる方の銀行に話を持って行くと、金利いくらで出してきてるの？と探りを入れつつ自分らも必死に借り換えのデメリットを伝える。登記費用もかかるし、こちらも金利を下げてあげるからそのままにしておいてと食い下がる。それでお客さんもやっぱり借り換えやめるということもしばしば。 現時点でどっちが得かだけで、行動する人。相談に乗ってもらい、金利低下に感謝し、借り換えをする人。いろいろだ。 我々として注意をしなければならないのは、事前に抹消書類を確認して、同時に抵当権抹消 ・抵当権設定をする場合である。お客さんは繰り上げ返済をすることになってるケースがあるので、口が裂けても、借り換え予定なので抹消書類を事前に見せて下さいと言えないのだ。銀行員のかたに聞くと、繰り上げ返済とは言ってもやっぱり借り換えだとばれてるらしい。 しかも、延滞履歴のあるお客さん場合は、引き留めるふりをして実際取引終了でほっとしているらしい。おもしろい。 既に設定されてるのが根抵当権ではなく抵当権である場合は、抵当権を２番順位に設定して第１順位の銀行に無催告に融資実行による振込をして現在の住宅ローンを返済してしまって、 後日、抵当権を抹消するケースも結構多い。 我々にとってはこの方法が一番良い。 根抵当権であった場合、残債が０円になっても取引が継続されるのならその極度額まで担保されうるから、抹消登記が行われないというリスクがある。そうなると設定登記と同日抹消をせざるを得ない。そうなると、事前に抹消書類を確認してから融資実行し、その後、現在の貸し出し銀行へ抹消書類を取りに行くという流れになる。しかもお客さまと一緒に行かなければならない場合も多い。時間が拘束されるのは正直つらい。 司法書士としては借り換えは後日抹消に限る！ さらに自分が仕事を受注している銀行が複数ある場合、その二つの銀行同士が借り換えをする場合等は、それぞれの金融機関に対して気まずい。 抹消銀行は気分が悪いだろうし、気を遣う。そんなケースでも後日抹消であれば、お客様の手元に抹消書類が送られてそれを預かるケースが多くなるので、抹消金融機関と司法書士として顔を合わせることはないので大変ありがたい。 やっぱり、司法書士としては借り換えは後日抹消に限る！ 人気blogランキングへ ←人気blogランキングに参加しております。 クリック宜しくお願いしますm(_ _)m。 |
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???????????????????... 2006/05/23 18:17 |
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根抵当権・・・難しいです・・・。 |
はなた 2006/05/20 22:17 |
わたしの働いてる地区では借り換えの場合、その銀行の人が抹消の書類をもらってくるまですべてやってくれることが多いので（うちはただ連絡待ちなだけ）かなり楽です。ほとんどが後日抹消ですね。やはり、後ろに設定して何も言わずに相手先の銀行にいきなり全額返済してしまうというやり方をしているみたいですね。 |
ちゃんこ 2006/05/20 22:52 |
はなたさん、こんにちは。 |
管理人 2006/05/21 08:49 |
管理人様、こんにちは。 |
はなた 2006/05/21 18:30 |
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